Cho Người Nước Ngoài Mua Nhà Tại Việt Nam?

Bài Phỏng Vấn TS Alan Phan của Báo Thanh Niên

Thực hiện: Mai Phương – 7 November 2014

PV: Theo ông, nếu mở cửa cho người nước ngoài mua nhà tại VN sẽ tạo nên hiệu ứng như thế nào cho nền kinh tế?

Alan Phan: Trong hoàn cảnh hiện nay, tôi nghĩ hiệu ứng sẽ rất giới hạn. Những nhà đầu tư bất động sản (BDS) từ nước ngoài thường có một tầm nhìn dài hạn và quan tâm lớn nhất vẫn là ROI (return on investment) so với mức độ rủi ro. Những Việt kiều mua nhà cho gia đình hay để sống thường trực ở Việt Nam đã có nhiều cách lách luật để mua rồi.

Do đó, muốn thu hút dòng tiền đầu tư mới của người có nhu cầu, BDS phải có một giá hấp dẫn trong một môi trường pháp lý minh bạch và không gian sinh hoạt tốt lành. Kể cả triển vọng kiếm lời trong tương lai khi thị giá của BDS gia tăng. So với các nước láng giềng như Thái Lan, Philippines…hay ngay cả Kampuchia, Myanmar…BDS Việt Nam không đủ yếu tố cạnh tranh. Các doanh nhân và quản lý nước ngoài sẽ thích “thuê” hơn là “mua” BDS tại Việt Nam.

Kết quả là trong tương lai gần, dòng tiền đầu tư ngoại vào BDS Việt Nam thực sự vẫn là khối vốn “đầu cơ mạo hiểm” của những công ty tài chánh nhỏ, với chiến thuật đánh nhanh lẹ bằng cách mua lại những dự án “xác chết” (zombies) và “exit” ngay sau tái cấu trúc. Các công ty BDS nghiêm túc từ Nhật, Hàn Quốc, Singapore và Hồng Kong có khuynh hướng đợi tình hình kinh tế biến đổi thuận lợi hơn, nhất là khi thu nhập của người dân gia tăng đáng kể.

PV: Có ý kiến cho rằng nếu cho người nước ngoài mua nhà sẽ góp phần thúc đẩy phát triển thị trường bất động sản, tăng cầu cho thị trường (tương tự như Mỹ đã thực hiện khi bị khủng hoảng kinh tế, khủng hoảng thị trường bất động sản). Vậy quan điểm của ông về vấn đề này như thế nào?

Alan Phan:  Trước hết phải nói rõ là suốt lịch sử kinh tế, chính phủ Mỹ luôn luôn để cho người nước ngoài mua BDS tại Mỹ rất tự do, không bao giờ tạo ra một rào cản nào hay đặt ra một luật lệ BDS riêng nào cho công dân Mỹ hay các ngoại nhân. Không hề có chuyện tăng cầu cho BDS bằng “nghị quyết” hay “pháp lý” khi khủng hoảng BDS xẩy ra. Chính phủ Mỹ để thị trường tự điều chỉnh bằng cách để cho công ty và dự án BDS zombies “drop dead” (cho chúng chết) và chỉ cho ra đời những gói QE (kích cầu thanh khoản qua lãi suất thấp) để giúp hệ thống ngân hàng tạm thời giải quyết nợ xấu từ BDS. BDS Mỹ hồi phục gần đây hoàn toàn nhờ sự cải thiện của môi trường kinh tế vĩ mô (thất nghiệp giảm, thu nhập tăng, lạm phát thấp, doanh nghiệp tạo được những mức lời kỷ lục và thanh khoản của thị trường tài chánh cao).

Nếu muốn làm theo lối Mỹ, Việt Nam phải để “những zombies chết đi” và chuyên tâm vào việc xây dựng một nền tảng kinh tế mới dựa trên cơ chế thị trường và cột trụ của doanh nghiệp tư nhân. Không làm như vậy là đẩy nền kinh tế hiện tại vào một chu kỳ trì trệ lâu dài.  

PV: Nếu thực hiện, theo ông VN có nên đưa ra những hạn chế nhất định nào hay không? (hay là mở cửa hoàn toàn xem người nước ngoài cũng như người trong nước khi mua bất động sản?)

Alan Phan:  Còn hạn chế thì còn rào cản và còn giới hạn trên thị trường. Chính phủ nên quyết định là mở cửa toàn diện hay đóng cửa vĩnh viễn với cơ chế pháp lý của BDS cho người nước ngoài. Mở cửa he hé chỉ làm rắc rối vận hành của thị trường và tạo những kỳ vọng rồi thất vọng.

Quan điểm cá nhân của tôi là làm gì thì đừng làm nửa vời và đừng hứa hay nói những gì mình không làm được. Biết rõ con đường trước mặt và khôn ngoan chọn lựa. Bắc Triều Tiên đã sống với lũ cả 60 chục năm và họ vẫn tồn tại. Nếu Việt Nam quyết định đây là con đường “chính nghĩa” thì đổi mới một lần nữa để theo kịp Bắc Triều Tiên cũng là một lựa chọn. Không gì sai cả.Nhưng nói là muốn được như Mỹ mà làm như Bắc Triều Tiên hay Trung Quốc thì chỉ có thánh thần mới có khả năng biểu hiện “phép lạ” kiểu này.

PV: Nếu so sánh thị trường BĐS của Việt Nam hiện nay với các nước, nhất là Mỹ, ông đánh giá như thế nào? (về giá cả, giao dịch,…)

Alan Phan:  Một so sánh nghiêm túc phải được nghiên khảo qua nhiều yếu tố ảnh hưởng. Ngoài nhu cầu của người tiêu dùng và giá trị đóng góp vào tăng trưởng kinh tế, thị trường BDS còn cần thoả mãn đòi hỏi về xã hội, cảnh quan, an ninh, môi trường và sự phát triển công hay nông nghiệp. Dĩ nhiên, nhà đầu tư vào các dự án cũng cần kiếm lời.

Nói về so sánh, chúng ta chỉ cần 5 phút đi ngang qua những khu phố hộp quẹt và các hẽm nhỏ ở Saigon hay Hà Nội rồi đi thăm các khu dân cư hay thương mại của Mỹ, Âu hay ngay cả Thái Lan, Mã Lai…là có thể thấy rõ thực trạng và kết quả của chính sách BDS trong vài thập niên qua.

Tuy nhiên, đánh giá BDS và môi trường sinh hoạt tại Việt Nam với các nước bạn vẫn chưa cho thấy đầy đủ bức tranh tổng thể. Người dân các xứ này không thể “hạnh phúc” bằng người Việt. Họ cần biết nhậu nhẹt nhiều hơn, chơi bóng đá giỏi hơn, sắm nhiều hàng hiệu hơn, tạo ra nhiều dự án ODA hay cá gói kích cầu nhiều hơn…Trên hết họ phải biết bơi lội giỏi, nhất là khi có mưa lớn hay triều cường.

Cảm ơn ông!

Phần nhận xét hiển thị trên trang