Vài năm trở lại đây, hàng chục nhà máy, xí nghiệp ở Hà Nội, sau vài năm cổ phần hóa đã nhường chỗ cho các dự án chung cư cao tầng mà các ông chủ mới chính là những công ty hàng đầu trong lĩnh vực bất động sản.
Một số doanh nghiệp (DN) trong cuộc phản ánh, mới đầu nhận dự án tưởng là “béo bở”, nhưng khi làm có thể lại thua lỗ do vấp phải vấn đề giá bồi thường cao hoặc bị khống chế số tầng…
Nhiều DN “giả vờ” không thiết tha, mặn mà gì, nhưng trên thực tế họ lại lao vào cuộc cạnh tranh khốc liệt giành đất vàng.
Cùng Zing.vn điểm lại những vụ thâu tóm đất vàng đình đám nhất ở Hà Nội:
Thâu tóm đất vàng Nguyễn Trãi dưới mác hợp tác kinh doanh
 |
| SRC không thể bán đứt đoạn khu đất vàng ở Nguyễn Trãi cho Hoành Sơn mà phải lách luật dưới hình thức hợp tác kinh doanh. Ảnh: Báo Đấu thầu |
Vào cuối tháng 4 vừa qua, ông Phạm Hoành Sơn - Chủ tịch HĐQT CTCP Tập đoàn Hoành Sơn đã gây xôn xao dư luận khi bỏ ra 435 tỷ đồng để hỗ trợ di dời nhà máy cao su Sao Vàng khỏi đất vàng 231 Nguyễn Trãi (Thanh Xuân).
Sau đó, CTCP Cao su Sao Vàng cùng Hoành Sơn thành lập Công ty TNHH Sao Vàng- Hoành Sơn để đầu tư phát triển khu hỗn hợp, bao gồm TTTM- Dịch vụ- Văn phòng- Căn hộ cao cấp để bán và cho thuê tại chính khu đất này.
Khu đất của SRC tại 231 Nguyễn Trãi có diện tích 6 ha do Nhà nước làm chủ sở hữu. Vì vậy SRC không thể bán đứt đoạn cho Hoành Sơn, mà phải lách luật dưới hình thức hợp tác kinh doanh.
Như một lẽ tất yếu, không chỉ chi 435 tỷ đồng cho SRC mà Hoành Sơn sẽ còn phải chi một lượng tiền rất lớn lên tới hàng nghìn tỷ đồng để có thể triển khai dự án trung tâm thương mại, nhà ở tại đây.
Để cư dân lên tiếng "giành" đất vàng 93 Láng Hạ
 |
| Nhiều khu đất vàng ở Láng Hạ thuộc sở hữu của Vinaconex. Ảnh: Vietnamnet |
Tháng 3 vừa qua, đất vàng 93 Láng Hạ rộng 5.000m2 đã có chủ mới sau nhiều năm Công ty BĐS An Thịnh không thể triển khai dự án được thành phố cho phép tại đây.
Cuộc đua tranh thâu tóm An Thịnh diễn ra quyết liệt khi có sự tham gia của nhiều ông lớn như Hà Đô Group, Vinaconex 2, CTCP Vimeco (VMC) và CTCP Đầu tư hạ tầng và đô thị Vinaconex (IUC),...
Đến nay, Vinaconex đã hoàn tất các thủ tục pháp lý để trở thành cổ đông lớn và là công ty mẹ của BĐS An Thịnh.
Tại ĐHĐCĐ thường niên năm 2016 của VC2 mới diễn ra, ông Nguyễn Trọng Quỳnh - Chủ tịch HĐQT VC2, đồng thời cũng là Tổng Giám đốc Vinaconex cho biết, chính ông là người "đạo diễn" của thương vụ thâu tóm "đất vàng" 93 Láng Hạ.
Cụ thể, Vinaconex đã để cho 3 công ty con là VC2, VMC và Vinaconex IUC đứng ra đàm phán lại với An Thịnh. Cùng với đó, theo ông Quỳnh, cư dân tại chung cư cũ 93 Láng Hạ đã họp và yêu cầu An Thịnh phải thực hiện dự án này cùng Vinaconex nếu không sẽ áp dụng theo quy định mới về cải tạo chung cư cũ (Nghị quyết 101 có hiệu lực từ cuối năm 2015) để chọn nhà đầu tư khác.
Cuối cùng, dù đối thủ HDG đưa ra mức giá cao hơn, nhưng các cổ đông của An Thịnh đã phải thực hiện chuyển nhượng với Vinaconex.
Tới đây, cùng với việc “san bằng” khu tập thể 97 Láng Hạ, nơi này sẽ mọc lên một tòa nhà hỗn hợp gồm chung cư văn phòng 27 tầng nổi (7 tầng văn phòng và 20 tầng chung cư), 3 tầng hầm và 1 tầng kỹ thuật, dịch vụ. Chủ đầu tư cho biết sẽ dành 66 căn hộ ở đây để bố trí tái định cư, còn lại số căn hộ kinh doanh kiếm lời là 124 căn hộ.
“Bắt nợ” để có trong tay đất vàng 35 Tràng Tiền?
 |
| Hiện số phận khu đất vàng ở Tràng Tiền vẫn còn là ẩn số, nhưng có đồn đoán rằng nó đã thuộc về tay Tập đoàn Hoàng Phát VISSAI. Ảnh: Thời báo tài chính. |
Năm 2011, đại gia Hà Văn Thắm (lúc đó là Chủ tịch Ocean Group) cho biết, sẽ đầu tư dự án căn hộ hạng sang tại khu đất 35 Tràng Tiền (Hà Nội)… Sau khi ông Thắm dính lao lý, Tập đoàn Hoàng Phát VISSAI được cho là đã “nhảy vào” thương vụ thâu tóm Công ty CP Kem Tràng Tiền.
Tháng 5/2015, trên website, Công ty TNHH Tập đoàn Hoàng Phát VISSAI (VISSAI Group) bất ngờ cập nhật thêm dự án Trung tâm thương mại – Dịch vụ số 35 Tràng Tiền (Hà Nội). Theo giới thiệu, dự án có tổng mức đầu tư lên đến 1.000 tỷ đồng, với 6 tầng thương mại, dịch vụ và giải trí (2 tầng hầm). Tổng diện tích dự án lên tới 2.000 m2 và nằm tại khu đất “vàng” 35 Tràng Tiền.
Dù thông tin này đã nhanh chóng bị gỡ bỏ không lâu sau đó, nhưng có ý kiến cho rằng có thể toàn bộ cổ phần Kem Tràng Tiền do Công ty CP khách sạn và dịch vụ Đại Dương sở hữu (78,4%) được mua bằng nguồn tiền vay nợ của Hoàng Phát VISSAI.
Nói cách khác, trong cơn nguy khốn của Tập đoàn Đại Dương và đại gia Hà Văn Thắm, thì Hoàng Phát VISSAI bị đồn đoán là đã tiến hành “bắt nợ” toàn bộ số cổ phần Kem Tràng Tiền, thâu tóm khu đất vàng này để đầu tư dự án trung tâm thương mại-dịch vụ tại đây với mức vốn 1.000 tỷ đồng.
-------------------
Ai sở hữu nhiều đất vàng nhất Sài Gòn?
"Bộ sưu tập đất vàng" của mình được một số ít DN có tiềm lực tài chính thực hiện thông qua mua bán sáp nhập, cũng như tham gia chương trình đấu giá của TP HCM.
Năm 2016 được giới chuyên gia đánh giá tiếp tục là thời điểm thuận lợi cho ngành địa ốc. Theo thông tin từ Sở Tài Nguyên môi trường TP HCM, trong năm nay TP HCM sẽ tổ chức đấu giá 23 khu đất vàng. Như vậy trung bình mỗi tháng thành phố sẽ phải tổ chức 2 thương vụ đấu giá.
Tuy nhiên, hấp lực từ các khu đất vàng này khiến nhiều doanh nghiệp khó có thể cưỡng lại. Thực tế trong những năm gần đây, không ít doanh nghiệp ra sức thu gom đất vàng để thực hiện dự án.
Những cái tên quen
Thông qua các động thái mua bán, chuyển nhượng trong những năm qua có thể thấy được "bộ sưu tập" đất vàng trung tâm của Tập đoàn Vạn Thịnh Phát. Ngoài Times Square, doanh nhân Trương Mỹ Lan, Chủ tịch Vạn Thịnh Phát hiện đang nắm trực tiếp hoặc gián tiếp nhiều cao ốc ở những vị trí đắc địa nhất của khu trung tâm thành phố dọc theo phố đi bộ Nguyễn Huệ.
Thương vụ mua lại Vincom Center A với giá trị chuyển nhượng công bố gần 10.000 tỷ đồng, sau đó đổi tên thành Union Square cũng được cho ít nhiều có liên quan đến Vạn Thịnh Phát.
 |
| Vạn Thịnh Phát đang sở hữu nhiều khu đất vàng dọc tuyến phố đi bộ. Ảnh: VOV |
Mới đây, sau khi UBND TP HCM kêu gọi đầu tư vào khu đất của bến Bạch Đằng thì Vạn Thịnh Phát là đơn vị đầu tiên gửi văn bản xin tham gia cùng với đề án quy hoạch chi tiết. Trước đó, giữa năm 2015, tập đoàn này cũng có văn bản xin phép về chủ trương đầu tư dự án khu tứ giác Ngô Đức Kế - Nguyễn Huệ - Huỳnh Thúc Kháng – Hồ Tùng Mậu.
Nếu chủ trương được thông qua thì đây sẽ là một trung tâm thương mại có quy mô lớn. Nhưng những dự án trên chỉ là điểm lại những khu đất vàng trong lõi trung tâm, bên cạnh những khu đất có vị trí đắc địa ở các quận lân cận mà tập đoàn này đầu tư.
Tập đoàn Bitexco cũng là một trong những đơn vị phát triển dự án trên đất vàng nhiều nhất ở TP HCM.
Đến nay, ngoài tòa tháp mang tính biểu tượng Bitexco Financial, tập đoàn này đang được cấp phép đầu tư rất nhiều dự án đất vàng. Có thể kể đến dự án The One nằm đối diện chợ Bến Thành, dự án đầu tư khu đất bệnh viện Sài Gòn cũng ở vị trí lân cận Bến Thành cùng Khu tứ giác Nguyễn Cư Trinh rộng 600.000 m2.
Hầu hết các dự án này đều trúng thầu vào những năm 2007 – 2008, thời điểm đầu tiên TP HCM đưa ra chương trình đấu giá các khu đất vàng ở trung tâm.
Nếu Bitexco là một thế lực của các đợt đấu giá đầu, thì Novaland là một đơn vị có được nhiều vị trí đầu tư đẹp thông quá mua bán sáp nhập gần đây. Đây là công ty liên tục thâu tóm các mảnh đất có vị trí tốt ở quận 4, cũng là đơn vị từng hợp tác đầu tư với Công ty Bia rượu Sài Gòn (Sabeco) để phát triển dự án phức hợp tại mảng đất vàng trên đường Hai Bà Trưng.
Với tiềm lực tài chính mạnh cộng kinh nghiệm, Novaland được cho là một trong những đơn vị có tiềm năng nhất tham gia các cuộc đấu giá cao cấp sắp tới. Động thái mới nhất khi công ty con của Novaland là Công ty CP Nova Bắc Nam 79, có văn bản xin đầu tư vào khu đất vàng 164 Đồng Khởi, sau khi các nhà đầu tư ngoại rút lui.
 |
| Nhà đầu tư ngoại chọn các dự án đã hoàn thiện, đang sinh lợi tốt ở khu trung tâm bằng phương thức mua bán. Ảnh: CBRE |
Một đại gia phía Bắc là tập đoàn BRG của “nữ tướng” Nguyễn Thị Nga, với những thương vụ thâu tóm ấn tượng trong năm qua, cũng được xem là đơn vị có bộ sưu tập đất vàng quy mô ở TP HCM.
Năm 2014, cổ đông chính của BRG là Công ty Bất động sản Phú Cường, đã thâu tóm thành công 38,69% cổ phần của Công ty In Trần Phú, một doanh nghiệp nhà nước đang sở hữu hơn 19.200 m2 diện tích đất tại nhiều quận trung tâm của TP HCM.
Nhà đầu tư ngoại "ăn chắc" với dự án sinh lời
Tiềm lực tài chính lớn nên rất nhiều nhà đầu tư ngoại luôn có tên trong cuộc đua sở hữu đất vàng, trong đó, khá nhiều cái tên đáng chú ý đến từ Hàn Quốc.
Đơn cử như khu vực “tam giác vàng” Nguyễn Thái Học sau 3 lần đổi chủ, đến nay liên danh công ty xây dựng Jimiro (Hàn Quốc) được cấp phép đầu tư. Khu đất này là một trong những khu đất đẹp và có giá trị hàng đầu trong các khu đất vàng được công khai đấu giá với diện tích 13.110 m2.
Tập đoàn Lotte (Hàn Quốc) cũng liên tục thâu tóm đất vàng khi đã thay thế người đồng hương Posco, để trở thành đối tác nước ngoài trong liên doanh sở hữu tòa nhà trung tâm thương mại, văn phòng và căn hộ cao cấp Diamond Plaza, với tỉ lệ sở hữu 70%.
Trước đó tập đoàn này cũng thâu tóm thành công khách sạn Legend ở đường Tôn Đức Thắng.
Chưa thể liệt kê đầy đủ về những đơn vị được cấp phép đầu tư vào các khu đất vàng trung tâm TP HCM. Dù giá trị rất lớn nhưng việc sở hữu đất vàng luôn là mục tiêu của nhiều doanh nghiệp. Tuy vậy, để thỏa mãn những điều kiện tối ưu phát triển dự án không phải doanh nghiệp nào cũng làm được.
Theo ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP HCM, với các dự án đất vàng đã đấu giá thành công, nếu chủ đầu tư không chịu nhiều áp lực về vốn vay thì họ có thể kéo dài để chờ đợi một mức giá tốt nhất, nhất là khi dự án Metro Bến Thành- Suối Tiên chuẩn bị đi vào hoạt động.
-------------
Trao đổi với Zing.vn, GS Đặng Hùng Võ, nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường thừa nhận, chuyện người ta đang cố tình chen vào các khu đất vàng sau khi cổ phần hóa doanh nghiệp nhà nước (DNNN) để chuyển sang làm đất ở, kiếm lời là có thật.
Theo GS Đặng Hùng Võ, có nhiều cách để sở hữu đất vàng. Có thể họ sẽ cố gắng mua thật nhiều cổ phần từ các cán bộ, công nhân trong nội bộ DNNN hoặc từ những người trước đây đã mua được khi cổ phần hóa DN nhà nước phát hành ra.
Để sở hữu mảnh đất đó, họ phải trở thành người chiếm hơn 50% cổ phần. Khi đó, họ sẽ giành được quyền quyết định số phận mảnh đất đó theo mục đích riêng của họ.
“Chỉ cần có trên 51% cổ phần là họ có quyền quyết định. Nhưng vấn đề là họ quyết định bằng cách gì? Theo tôi, có khi người ta cũng phải chạy dự án, chạy quy hoạch chứ nếu đúng quy hoạch thì không cần bàn”, GS nói.
Còn một cách nữa theo GS Đặng Hùng Võ là họ giải quyết vấn đề ngay khi cổ phần hóa DN dưới dạng nhà đầu tư chiến lược tương tự những gì đã xảy ra với xưởng phim truyện Hà Nội.
“Bản thân khung pháp luật của chúng ta về cổ phần hóa DNNN đang có vấn đề về quyền sử dụng đất và đó chính là cơ sở để người ta tham nhũng công khai, chuyển tài sản của nhà nước vào túi của mình”, GS nêu quan điểm.
Ông đánh giá, lỗ hổng pháp lý thứ hai chúng ta đang gặp phải đó là việc định giá DNNN. Hiện nay chúng ta vẫn định giá những tài sản vô hình như lợi thế cạnh tranh, những tài sản mang tính sở hữu trí tuệ, sở hữu thông tin kể cả quyền sử dụng đất thuê…không phù hợp với chuẩn mực quốc tế về định giá.
Hơn nữa, thành phố chưa có quy hoạch cụ thể với các khu đất vàng. Nhiều nơi lẽ ra nên trở thành công viên hoặc khu giải trí công cộng sẽ tốt hơn cho phát triển đô thị.
“Chúng ta vẫn chưa làm được điều này. Hà Nội vẫn chịu áp lực rất lớn của việc sử dụng sai mục đích các khu đất vàng ở đô thị. Chúng ta cứ nhăm nhăm chịu áp lực của những người có tiền để chuyển các khu đất đó sang thành đất làm nhà ở để bán”, GS nói thêm.
Và đó chính là lý do hàng chục nhà máy, xí nghiệp sau vài năm cổ phần hóa đã nhường chỗ cho các dự án chung cư cao tầng.
“Nếu không phù hợp quy hoạch, các tòa chung cư cao tầng đó sẽ là hạ tầng phá vỡ sức tải không gian tại đó, thậm chí là nút thắt đô thị”, GS Đặng Hùng Võ khẳng định.
